Vereinbarung des Unterschreiten der „anerkannten Regeln der Technik“ ?

Baurecht - Die Tatsache, dass die Einhaltung der „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ vom Auftragnehmer als werkvertraglicher Mindeststandard quasi mit geschuldet ist, ist in der Baupraxis überwiegend bekannt. In der anwaltlichen Beratungspraxis tauchen dennoch immer wieder Fallkonstellationen auf, in denen der Planer und/oder der Auftragnehmer im Wege einer Vereinbarung mit dem Auftraggeber bewusst von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweicht bzw. abweichen möchte.

 

Baurecht Augsburg

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Foto: Andreas Nikelski / pixelio.de

Die Tatsache, dass die Einhaltung der „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ vom Auftragnehmer als werkvertraglicher Mindeststandard quasi mit geschuldet ist, ist in der Baupraxis überwiegend bekannt. In der anwaltlichen Beratungspraxis tauchen dennoch immer wieder Fallkonstellationen auf, in denen der Planer und/oder der Auftragnehmer im Wege einer Vereinbarung mit dem Auftraggeber bewusst von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweicht bzw. abweichen möchte.

Die Frage ob eine solche Vereinbarung zu einer gewünschten Haftungsfreistellung von Gewährleistungsansprüchen zu Gunsten des Planers und/oder des Auftragnehmers führt oder nicht, ist u.a. in den Entscheidungen des OLG München vom 26.02.2013 (9 U 1553/12 Bau) und des BGH vom 20.12.2012 (VII ZR 209/11)  angesprochen worden. Danach gilt, dass eine derartige Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen in Betracht kommt.

Zu beachten ist hierbei insbesondere, dass in dem zitierten BGH-Fall der Auftraggeber und Vertragspartner des planenden Architekt eine sog. bauerfahrene Person (hier: Bauträger) war. Der Architekt hatte insoweit für den Bauträger Reihenhäuser in Reihenhauszeilen zu planen, die später abverkauft werden sollten. Aus Kostengründen plante der Architekt ein Konzept von „senkrecht geteilten Wohneinheiten“, welches eine lediglich einschalige Ausführung der Trennwände vorsah. Die Planung basierte dabei auf der Annahme, dass auf diese Weise Reihenhäuser mit einem Schallschutzstandard wie im Geschosswohnungsbau geplant und veräußert werden können, wenn diese nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt werden und damit rechtlich als Wohnungseigentum anzusehen seien. Der Architekt wies den Bauträger im Zusammenhang darauf hin, dass bei der gewählten Ausführungsart mit einschaligen Haustrennwänden und durchgehenden Geschossdecken der „übliche Schallschutzstandard“ für Reihenhäuser nicht erreicht werden würde. Der Bauträger stimmte dem Planungskonzept des Architekten hierauf zu. Im Fall des OLG München enthielt die Baubeschreibung über den Bauvertrag eines Reihenhauses den Passus "Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss bilden einen Heizkreis", was sich im Prozess nach Einholung eines Sachverständigengutachtens als nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechend herausstellte.

In beiden Entscheidungen wurde im Urteil deutlich aufgezeigt, dass ein Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik nur in sehr begrenzten und mehr oder minder nur rein theoretischen Ausnahmefällen möglich ist, was eben in gewissen Fallkonstellationen sogar auch gegenüber bauerfahrenen Vertragspartnern wie Bauträgern et cetera gilt. Der strikte Tenor lautet demnach: Nur allgemeine Hinweise auf bestimmte erfolgende bauliche Ausführungen, die faktisch ein Abweichen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik bedeuten, reichen nicht aus, wenn nicht auch auf die Konsequenzen und Tragweite der Abweichung ausdrücklich hingewiesen wird. Dies gilt uneingeschränkt bei bauunerfahrenen Vertragspartnern, die sich regelmäßig überhaupt keine konkreten Vorstellungen darüber machen, was etwa eine einschalige Bauweise für den Schallschutz bedeutet. Praktisch ist in diesen Fällen ein Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik also nicht möglich, denn die nach dem Rechtsprechungserfordernissen allenfalls zu erteilenden Hinweise, stünden aufgrund dem geforderten Deutlichkeitsgebot in praktischer Hinsicht einer Vermarktbarkeit des Objekts mehr oder minder im Wege. Nichts anderes gilt auch gegenüber bauerfahrenen Vertragspartnern, wenn der Vertragsgegenstand nach den Vorstellungen der Parteien dem Verkauf an bauunerfahrene Erwerber dient. Dann verfolgt auch der „vorgelagerte Vertrag“, sei es ein Architektenvertrag oder ein sonstiger Werkvertrag, den Zweck, sich keinen Mängelrügen des Erwerbers aussetzen zu müssen.
 
Im Falle eines bauerfahrenen Vertragspartners kann die Haftung des Planers daher in der Regel lediglich im Wege eines Mitverschuldensvorwurfs gegenüber dem Bauträger reduziert werden. Ein vollständiges Zurücktreten der Haftung des Architekten dürfte regelmäßig nicht in Betracht kommen.