BGH hat entschieden: Wohnungseigentümer können bestimmte bauliche Ansprüche selbst geltend machen

Immobilienrecht 

Wohnungseigentümer können Ansprüche auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen und durch rechtswidrigen Gebrauch verursachter Bauschäden am Gemeinschaftseigentum wieder selbst geltend machen. (Rechtsprechungsänderung des BGH)

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband kann selbstständig Rechte erwerben und geltend machen, und nimmt auch die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer war, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Soweit also gemeinschaftsbezogene Rechte bestehen (geborene) ist für deren Durchsetzung die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zuständig. Beispielsweise die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gegenüber Dritten.

Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche nach § 1004 beruhen jedoch auf der Störung des Eigentums. Da der Verband in der Regel jedoch kein Eigentum hat, sondern nur die Teil- und Wohnungseigentümer, können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen Störung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich nur durch die Eigentümer geltend gemacht werden.

Der Bundesgerichtshof hat bis jetzt hinsichtlich dieser Struktur in ständiger Rechtsprechung eine Ausnahme zugelassen und zwar bezüglich der Wiederherstellung von Gemeinschaftseigentum. Beseitigung der Störung (bzw. der unzulässigen Änderung) durch Wiederherstellung von Gemeinschaftseigentum (Rückbau, Schadensbeseitigung) hat der Bundesgerichtshof eine gesetzliche Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband gesehen (BGH Urteil vom 7. Februar 2014, V ZR 25/13). Damit waren die einzelnen Eigentümer von der Geltendmachung der Wiederherstellung von Gemeinschaftseigentum prozessual ausgeschlossen.

Hintergrund war, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband die Beseitigung d.h Wiederherstellung nicht nur über § 1004 BGB sondern auch über § 823 Abs. 1 BGB in Form des Schadensersatzes einfordern kann und eine Einforderung der Beseitigung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer und dem Verband nebeneinander einklagbar war. Im Interesse einer geordneten Verwaltung sollte dieses nicht stattfinden.

Diese Auffassung vertritt der Bundesgerichtshof nunmehr in seiner Entscheidung vom 26.10.2018, V ZR 328/17 nicht mehr. Vielmehr geht er davon aus, dass der Unterlassung und Beseitigungsanspruch in Hinblick auf Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich nur dann geltend gemacht werden kann, wenn ein entsprechender Beschluss gefasst ist. Bis dahin stehen Unterlassung- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB ausdrücklich jedem einzelnen Wohnungseigentümer aus seinem Eigentum heraus zu.

Mit anderen Worten gesagt: Ab sofort können einzelne Wohnungseigentum gegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch unzulässige bauliche Veränderungen oder rechtswidrigen Gebrauch, insbesondere die Wiederherstellung, selbst durchsetzen, solange und soweit die Wohnungseigentümer die Geltendmachung dieser Ansprüche nicht per Mehrheitsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 Wohnungseigentumsgesetzes an sich gezogen hat.

Fazit:

Wohnungs- und Teileigentümer können nunmehr auch selbstständig gegen andere Eigentümer auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung vorgehen und klagen. Es besteht jedoch die Gefahr das Klagerecht zu verlieren, sollte die Eigentümerversammlung die Geltendmachung per Beschluss an sich ziehen. Sonnvollerweise sollte der handelnde Eigentümer eine entsprechende Beschlussfassung vor der Klagerhebung beantragen und abwarten.

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Uwe Hartung

Equity Partner

Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- u. Architektenrecht