Baufirmen sollten ihre Sicherheiten vertraglich regeln!

Private Bauherren haben gegenüber dem Unternehmer das Recht auf Sicherheitsleistungen. Schließt der Unternehmer mit einem privaten Bauherren einen Werkvertrag über einen Bau- oder Umbau einer Immobilie mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen. Dies ist sämtlich zugunsten der privaten Bauherren so im BGB bestimmt.

Angesichts dieser vielschichtigen Fragestellungen ist Baufirmen wie auch Bauträgern strikt zu raten, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren. Dabei spielt es unter anderem eine Rolle, ob ein privater Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt. Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er eine gesetzliche Sicherheit nach § 648 a BGB („schärfste Waffe am Bau“) fordern. Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherrn beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherrn stellen (gemäß § 632 a, Abs. 3 BGB).

Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel:

Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren. Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft.

Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt. Anzumahnen ist in diesem Zusammenhang jedoch folgendes: Der Gesetzgeber hat zwar im BGB das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. In der Baupraxis ist hier die Einrichtung eines Sperrkonto zu empfehlen, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch tatsächlich bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist.

Baufirmen sollten daher immer schriftlich im Bauvertrag regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umzugehen hat. Entscheiden sich die Vertragspartner etwa für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.

Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. Bauhandwerker oder Bauträger sollten alle diese Modalitäten berücksichtigen und in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen. 

Autor: Rechtsanwalt Thomas Schmitt, ist Partner der Kanzlei JuS Rechtsanwälte, Augsburg (www.jus-kanzlei.de). Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Schlichter gemäß der Schiedsordnung Bau (SOBau) des DAV. Er beschäftigt sich über 16 Jahren vornehmlich mit sämtlichen rechtlichen Fragen des Bau-, Architekten- und Immobilienrechts. Zudem ist Herr Rechtsanwalt Schmitt Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsvereins (ARGE BauR).